スーモの住宅ローンシミュレーションツールの使い方を徹底解説！

STEP1.住宅ローン返済額早見表から購入可能金額を決定

まず、「あなたの買える額計算」シートで、住宅ローン返済額早見表から不動産の購入可能金額を計算します。

住宅ローン返済額早見表

返済額早見表とは 『借入金額100万円あたりの毎月の返済額をまとめた表』のことです。

毎月返済額を求める際に、よく利用される早見表で、以下の計算式で毎月返済額を求めます。

例えば、「100万円あたりの毎月返済額2,869円」「借入金額3,000万円」の毎月返済額を求める場合は、

となります。

「あなたの買える額計算」シートを使ったスーモの考え方は、これとは逆で、毎月支払える金額から借りられる上限額を求めて、頭金を合わせて不動産の購入可能金額を計算します。

つまり、計算式にすると以下の方法で、不動産の購入可能金額を算出します。

「あなたの買える額計算」シートの使い方

「あなたの買える額計算」シートでは、以下の7項目を入力・選択していきます。

①年収を入力

シートの「Step 1 : ローンを支払える額から考える」では、「私の年収」のセルに万単位で、ご自身の年収を入力します。

年収負担率は、20％で設定されており、年収を入力すると、「一年間に返済できる額（上限）」「毎月返済できる額（上限）」が求められます。

年収負担率とは、一般的に返済比率（返済負担率）と呼ばれており 『年収に占める年間返済額の割合』 のことです。

金融機関が住宅ローンの審査時にチェックするポイントの一つで、フラット35では、30～35％程度を審査基準としています。

スーモでは、それよりも低く設定して、「一年間に返済できる額（上限）」「毎月返済できる額（上限）」を求めています。

それぞれの計算式は、以下の通りです。

②住宅購入用貯蓄額を入力

シートの「Step 2 : 月々の管理費や貯蓄額も計算に入れる」では、「これまでの住宅購入用貯蓄額（月）」のセルに、住宅購入を目的として、毎月積み立てている貯蓄額を入力します。

こちらは、マンションを購入した後に、毎月必要な「管理費」と「修繕積立金」も含めて、毎月無理のない返済ができるチェックするための項目です。

管理費と修繕積立金の相場は、2万円程度ということで、「管理費・修繕積立金（月）」のセルに2万円が設定されています。

これらの情報から、以下の計算式で、月々支払える金額を計算しています。

③返済期間と住宅ローン金利を入力

シートの「Step 3 : 返済額早見表から借りられる額を計算する」では、「返済期間」「住宅ローン金利」のセルに、予定している返済期間と金融機関の住宅ローン金利を入力します。

こちらは、「100万円当たりの返済額早見表」と月々支払える金額から借りられる額を求めます。

借りられる額は、以下の計算式で、求められます。

④自己資金と手元に残す金額を入力

シートの「Step 4 : 借りられる額に頭金をプラスする」では、「現在の貯蓄額（合計）」「贈与額」「購入後手元に残す額」のセルに、自己資金と手元に残す金額を入力します。

こちらは、頭金がいくらになるかの計算で、借りられる額と頭金を合わせた金額が、不動産の購入可能金額となります。

「現在の貯蓄額（合計）」のセルには、現在預金も含めて手元にあるお金を入力します。

「贈与額」のセルには、親や親族から、不動産購入のために、お金を準備してもらったときの金額を入力します。

不動産購入のための贈与では、特例が設けられていますので、合わせて確認しましょう。

「購入後手元に残す額」のセルには、贈与額を含めた全財産のうち、どれぐらい手元にお金を残しておくのか、その金額を入力します。

不動産を購入した後に、手元にある程度お金を残しておかないと、諸費用や入院など急な出費がでてくると生活に支障をきたします。

スーモでは、諸費用は物件価格の3％～5％程度、生活費は3～6ヶ月分、目安にするよう推進しています。

これらの情報から、以下の計算式で、頭金額を計算しています。

そして、最後に以下の計算式から、「あたなの買える金額」が求められます。

STEP2.固定金利・変動金利を設定

「あたなの買える金額」が決定したら、次は、「固定金利設定」「変動金利設定」シートに銀行別の金利を入力します。

固定金利とは 『借り入れ時の金利が全借り入れ期間を通じて変わらない金利』 で、変動金値とは 『金融情勢により定期的に借入金利が見直される金利』 のことです。

変動金利は、一般的に、年に2回金利の見直しがあり、5年に1回返済額が見直されます。

よって、スーモでも、5年毎に金利を設定できるようにしています。

こちらで設定した金利が住宅ローン計算シートに適用されます。

「固定金利設定・変動金利設定」シートの使い方

「固定金利設定・変動金利設定」シートの入力項目はほぼ同じです。

固定金利設定シート

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「固定金利設定」シートでは、「銀行名」「金利（％）」「開始日」セルに、金融機関毎の情報を入力します。

入力が完了したら、「銀行を選ぶ」コンボボックスに、住宅ローンのシミュレーションがしたい銀行を選択します。

注意点として、銀行情報を追加した場合は、保存して、ファイルを開きなおさないと「銀行を選ぶ」コンボボックスに反映されません。

変動金利設定シート

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「変動金利設定」シートでは、「銀行名」「通算期間」「変更日」「金利（％）」セルに、金融機関毎の情報を入力します。

金利は最大8期間設定でき、入力が完了したら、「銀行を選ぶ」コンボボックスに、住宅ローンのシミュレーションがしたい銀行を選択します。

STEP3.住宅ローン計算シートに情報入力

固定金利と変動金利を設定したら、「住宅ローン計算シート（固定・変動）」シートに必要な情報を入力します。

どちらのシートも、以下の情報を入力します。

「住宅ローン計算シート（固定・変動）」シートの使い方

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「icon-arrow-circle-up STEP1.住宅ローン返済額早見表から購入可能金額を決定」では、「あなたの買える額計算」シートで返済期間や住宅ローン金利を入力しましたが、「住宅ローン計算シート（固定・変動）」シートには、一切影響しません。

よって、これらの情報は、新たに入力していきます。

①物件価格・ローン期間（年）・ローン借入額を入力

まず、住宅ローン計算の基本となる「物件価格」「ローン期間（年）」「ローン借入額」セルに、それぞれの情報を入力します。

物件価格には、「あなたの買える額計算」シートで求めた「あなたの買える額」を、ローン借入額には、「借りられる額」を入力しましょう。

最初に、物件価格には、「あなたの買える額計算」シートで求めた「あなたの買える額」を、ローン借入額には、「借りられる額」を入力して、住宅ローンのシミュレーションをしてみましょう。

②ボーナス返済額・ボーナス返済月①②③を入力

ボーナス返済のシミュレーションをする場合は、「ボーナス返済額」「ボーナス返済額①②③」セルに、それぞれの情報を入力します。

ボーナス返済をしない場合は、すべてのセルを削除しても構いません。

③繰り上げ返済方式・繰上げ返済額を選択・入力

繰り上げ返済をする場合は、「繰り上げ返済方式」を選択してから、繰り上げ返済列の該当する返済日に返済金額を入力します。

繰り上げ返済方式には、「時間短縮」と「返済額軽減」の2つの方式があります。

時間短縮とは 『毎月返済金額はそのままで、返済期間を短縮する方法』 で、返済額軽減とは 『返済期間はそのままで、毎月返済金額を減らす方法』 のことです。

できるだけ早く返済したい方は「時間短縮」を、毎月返済額の負担を小さくしたい方は「返済額軽減」を選択しましょう。

STEP4.住宅ローンシミュレーション

住宅ローン計算シートに情報を入力したら、入力内容を変えながら、住宅ローンのシミュレーションをしていきます。

入力項目の下部には、返済予定表一覧があります。

返済予定表一覧の項目は、以下の10項目です。

開始年月から最終年月までの、それぞれの情報をチェックできますが、元利均等返済で計算されているため、毎月返済額はほぼ一定です。

「基本統計」欄

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「入力項目」欄の右側にある「基本統計」欄では、ボーナス返済と繰り上げ返済でどのように金額が影響するのか、シミュレーションできます。

「基本統計」欄の項目は、以下の7項目です。

住宅ローンシミュレーションのポイントとしては、

です。

最初に設定しているローン借入額は、最大値ですので、毎月のローン返済額が苦しいなら、

で、再計算してみましょう。

ボーナス返済・繰り上げ返済は、無理のない範囲で利息をどれだけ減らせるかです。

金額を変えていきながら、どれぐらい利息に影響するのかをシミュレーションしましょう。

変動金利は期間を指定

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「変動金利設定」シートでは、第1期間金利から第8期間金利までそれぞれ金利を設定しています。

「住宅ローン計算シート（変動）」シートには、オレンジセルの「第●期間金利」をクリックすると、第1期間金利から第8期間金利を選択できるようになっています。

こちらを選択すると、「基本統計」欄の毎月のローン返済額に、選択した金利が反映されます。

STEP5.計算結果をシミュレーション結果一覧に追加

住宅ローンをシミュレーションしていくと、前のデータと比較したい場合があります。

そんなときは、「シミュレーション結果一覧」シートにシミュレーションした情報を追加していきます。

計算結果を一覧シートに追加

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「住宅ローン計算シート（固定・変動）」シートでシミュレーションしたデータを比較検討したい場合は、「計算結果を一覧シートに追加」ボタンをクリックします。

すると、「シミュレーション結果一覧」シートに、以下の情報がコピーされます。

STEP6.シミュレーション結果一覧で比較検討

「シミュレーション結果一覧」シートで、記録したデータを比較検討します。

「シミュレーション結果一覧」シートでは、住宅ローンを借りる際に必要な、手数料と保証料を入力できる項目があり、それぞれに金額を入力すると総支払額に合算されます。

「シミュレーション結果一覧」シートの使い方

画像をクリックすると拡大します。

「シミュレーション結果一覧」シートでは、以下の3つのボタンがあります。

「選択項目」とは、銀行名の左側にあるラジオボタンのことです。

操作したいシミュレーションデータのラジオボタンをクリックして、「選択項目を左へ移動」「選択項目を右へ移動」をクリックすると左右に移動し、「選択項目をクリア」をクリックすると項目が削除されます。

最大5つまで記録できますので、比較したデータを移動させて、比較シミュレーションをしましょう。